新型城镇化农民土地“土地对中国经济社会发展至关重要，它是保持经济增长、推进城镇化、保障国家粮食安全、促进社会和谐以及维持金融体系稳定的关键要素

”世界银行高级农业专家李果在“首届清华三农论坛”上表示，中国的土地问题越来越引起国内国际的高度关注，说明中国现行的土地政策和管理制度有很多缺陷，经济社会的发展使得土地制度改革和完善的紧迫性凸显

李果认为，过去三十年，中国在土地制度的改革方面取得了非常重大的进展，为建立和完善土地财产的现代法律体系奠定了坚实的基础

中国城乡土地制度持续二元性以及国家对城市建设用地一级市场的垄断”这一特征带来的问题是：集体所有土地转变为国有土地的制度安排存在问题，城市土地比农村土地拥有更完整的权利制度，享有更完善的权能，二者的法律地位是不平等的

同时，城市土地和农村土地的法律规制和管理体制是分割的

这一基本特征导致了四个主要问题：农民土地权利弱化；地方政府(市县一级)过度依赖土地出让收入及与土地相关的融资；城市面积迅速扩张和城市土地使用效率的低下，和与此相关的耕地占用和流失；土地法律框架不完整

农民土地权利弱化，法律赋予农民的土地物权基本上是形同虚设，严重制约了农民通过土地物权分享城镇化和工业化成果的权利

征地程序与补偿标准不公平，土地征用成为社会不满的一种来源

地方政府过度依赖土地出让收入及相关的土地融资，一次性收入的做法使长期的收入来源不可持续，也使土地相关收入缺乏有效管理和监控，因而缺乏透明度与责任，可能会导致金融部门的风险

按农业产值的原用途补偿和经营性用途的招拍挂出让，激励了城市土地的粗放式利用，导致宝贵土地资源大量浪费

突出表现为各类城市的形象工程以及工业用地利用效率低

中国城市的容积率只有0.3—0.6，远低于发达国家1以上的水平

而中国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的40%，耕地持续减少会危及国家的粮食安全，最终危及社会稳定

按照法律规定，城市土地国有和农村土地集体所有，但没有对两种所有制土地平权的制度规定，这不利于对土地权益拥有者的切实和充分的保护

农民土地权利与城市房屋均属私人物权，征收私人物权采用不同标准势必重新引入城乡征收法律的二元体制

李果认为，土地政策改革的目标应该有几方面的考虑：第一，促进农业的发展，包括对农田进行保护，通过土地的市场化流转促进农业生产效率的提高，支持人口从农村向城镇的流动，有序的城镇化

第二，促进制造业、服务业和房地产部门的发展，在一个综合考虑经济、社会和环境的规划框架下，通过市场机制为城市的扩张提供土地

第三，为地方政府提供财政收入，以土地资产作为可持续的公共收入的基础，为公共服务和投资提供资金

第四，完善利用土地作为抵押来获得资本的政策工具，增加可抵押资产的选择，支持金融部门的成长

第五，提高土地利用规划决策与快速经济增长的一致性，并把生态文明放在很重要的地位

第六，促进土地管理体制和土地权利安排的协调、一致、完整和保障产权的稳定

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