物业管理权必然性物业公司所拥有的物业管理权并非自己所固有的，而是从业主那里受让渡而来

物业公司必须通过与业主（业主自治机构）订立物业管理合同的途径，才能够获得对他人物业进行管理的资格，也即享有物业管理权

物业公司只有获得业主（业主自治机构）的概括授权，才能对物业区域内的物和人实施管理

 1．物业管理行为不能由业主及其委员会自行作出，这是市场经济的必然要求

哈耶克认为，在个人的行为中，并不是每一种常规性都一定会产生整体秩序

他以热力定律为例类推出，在社会中，某种完全常规性的个人行为所能导致的只是失序

理性经济人是传统经济学的基本范畴与逻辑起点

但其自身仍然存在明显的缺陷，即将理性推到极端的位置，因此对现实生活逐步失去深刻性，并受到一些学者的批判

新制度经济学修改了古典经济学的理性人的假设，代之以有限理性的新假设

K.阿罗（Kenneth Joseph Arrow）认为人的行为是有意思的和有理性的，但理性是有限的，而不是完全的

有限理性为我们提出了一个基本命题，即由于进行经济活动的人的理性是有限的，所以无法完全把握复杂的环境与经济活动的不确定性，因而产生了信息不全、契约不全等的缺陷

因而，在进行物业管理事物上，需要委托一个更加理性的组织或者机构来管理

而这项委托，通过业主大会及其委员会集体协商，通过决议，选聘专业物业管理公司来实现

2．物业管理行为需具备专业资格，业主大会及其委员会不具备相关条件

业主大会及其委员会作为一个代议机构，享有业主公约规定的物业管理决策的权利，但它只是物业管理权人，从我国各地关于物业管理的立法来看，实际上是将业主团体作为一个非法人团体来看待的

因为，各地的立法均未要求，业主团体成立要依法人成立程序进行登记

因此，业主团体不可能成为法人

《物业管理条例》明确规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，业主大会及其委员会不具备法人资格，不具备从事物业管理的资格和条件，自身并不能够从事物业管理

因而必须将其物业管理权授予物业管理公司

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