物业管理市场物业管理市场竞争机制竞争机制是指竞争同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合，以及市场成果分配诸 因素之间的有机联系和运动趋向

市场经济是竞争经济，没有竞争也就没有市场经济

(一)物业管理市场竞争的必然性在物业管理市场中，市场主体之间，尤其在物业管理经营者之间的竞争是一个内有动力 外有压力的、持续不断的市场较量过程

因此，竞争推动和迫使物业管理经营者进行合理的决策，并且通过优胜劣汰的强制作用，奖励高效率者，惩罚低效率者，对价格信号作出迅速 及时的反应，不断尝试新的生产服务要素组合，开发和扩大新的物业管理市场领域，推出新的服务项目，保证资源配置到最为需要的地方

如果没有竞争或缺乏竞争，占据物业管理市场垄断地位的少数企业就会靠牺牲其他市场 参与者(包括物业管理服务经营者和业主或使用人)的利益，谋取垄断利润；由于没有作出相应的市场贡献，从而导致整个物业管理市场的经济效率和服务水平的降低

我国的物业管理市场是一个新兴的市场，市场机制还不完善

基于此，1999年5月，在 全国物业管理工作会议上，国家建设部提出要在物业管理市场中尽快引入竞争机制，明确要求：(1)在2000年之前，必须彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面

开发企业下设的物 业管理机构应与开发企业脱钩，面向社会，独立经营，自负盈亏

(2)凡是10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指 导与监督下，在商品房预售前面向社会招标

(3)鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，以大 带小，合小为大，合弱为强，形成规模优势，从而降低企业管理成本，提高企业适应市场的能力

(二)物业管理市场竞争的形式1.物业管理企业之间的竞争从市场竞争的范围来考察，物业管理企业之间的竞争主要是围绕着提高服务质量、增加 服务项目、降低经营成本等内容而展开的

这种竞争促使各个企业管理服务的个别劳动时间平均化为社会必要劳动时间，其结果必然是推动企业的技术进步和劳动生产率的提高

2.业主与经营者之间的竞争从参与竞争的市场主体之间的关系来考察，业主与经营者之间的竞争主要表现为对物业 管理服务，业主要贱买、经营者要贵卖的竞争

这是经营者与业主争夺物业管理市场主权的竞争

3.价格竞争与非价格竞争从竞争是否围绕价格变动这一角度来考察，价格竞争就是 通过降低服务价格来争取较多的消费者，从而扩大物业管理服务销售量的竞争，其实质是企业之间提高劳动生产率的竞争

它要求物业管理企业千方百计加强管理、改进技术、节约资 源，达到少投入多产出的目的

非价格竞争就是指不变动价格，而是通过其他途径和采用其他方法来争取较多的消费者，从而扩大物业管理服务销售量的竞争

如：开发新的服务项 目，提高服务质量，扩大广告宣传，改变销售方法，等等，用这些方法和途径来争取更多的业主购买物业管理服务

(三)市场竞争与经济风险有市场竞争就必然存在经济风险在 社会化大生产的市场经济中，由于生产技术的迅速变化，市场情况的千变万化，以及某些政治因素的干扰和自然灾害的影响，使物业管理经营者的实际收益低于原预期收益，从而蒙受 经济损失，甚至发生亏损或破产，这就是经济风险

随着社会主义市场经济的发展和经济体制改革的深化，物业管理企业作为独立的经济实体，有自身的经济利益，要参与市场竞争 ，这就要承担经营决策的正误以及经营活动的好坏所带来的后果

在市场竞争中，从产生经济风险的原因来看，经济风险主要有三个方面：(1)自然风险

由自然因素造成的经济风险，如雷击、火灾、水灾、地震、气候突变等 给经营者带来的经济损失即属自然风险

(2)社会风险

由个人或集团的社会行为造成的经济风险，如盗窃、事故、政治动乱、战争等给经营者带来的经济损失即属社会风险

(3)经营风险

由物业管理企业自身决策失误或经营管理不善造成的经济损失即属经营风险

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