物业管理项目资金种类物业管理项目所涉及的资金种类主要有以下五种

 1．物业承接查验费及开办费承接查验费是物业管理企业在接受、接管物业项目时，由开发商向物业企业提供的专项验收费用

它主要用于物业管理企业参与验收物业时，所花费的专业人员和管理人员的费用，包括人丁费、办公费、交通费和零星杂费等

物业管理开办费通常是一些高档物业的开发商，对物业管理的要求较高，因此要求物业管理企业为此物业的正常运转做较大的初期投入

为了解决物业管理企业资金筹措的闲难，通常由开发企业向物业管理企业提供一笔资金，作为该物业管理项目初期启动资金的补充

这笔资金可能部分或全部由以后的物业管理费收入中归还

承接查验费或开办费根据各地的有关标准或双方协商确定

2．物业管理费(1)物业管理费概述业主和租用者人住或使用物业

接受物业管理公司的管理与服务，同时需向物业管理公司交纳管理费．这也是物业管理委托服务合同中所规定的

它是指物业管理企业为房屋所有人、使用人提供的物业公共部位的清洁、共用设施的维修和保养、保安、绿化等服务所收取的费用

物业管理费按照计费方式的不同．可以分成包干制和酬金制两种

包干制即是物业管理企业根据国家制定的标准或与业主、使用人商定的标准．对提供的各项服务向业主或使用人收取费用，作为物业管理企业的营业收入，在提供服务的过程中，包干使用、自负盈亏；酬金制即是物业管理企业根据一定的标准或历年的经验数据．向业主或使用人预收一定的费用作为物业管理的服务支出．年终根据实际支出．实报实销，物业管理企业以此实际支出(经营性的业主或使用人有的是以经营收入或租金收入)为基数，按照事先商定的比例或方式，收取一定的费用作为物业管理企业的酬金

从严格意义上来讲，物业管理企业收取的这种酬金，才是物业管理企业真正意义上的收入

包干制所收取的物业管理费，其中大多数(如保安、保洁、绿化等费用)是物业管理企业代业主或使用人花钱，属于代收费性质的收费，不是物业管理公司的真正收入

根据国务院《物业管理条例》，我国物业管理服务费将实行质价相符的原则

但目前的物业管理费按照定价的主体，可以实行政府定价、政府指导价和经营者定价三种定价方式

(2)物业管理费的构成物业管理费主要有以下几方面内容：①员工薪金，包括员工工资、津贴、工龄补贴、加班补贴、膳食补贴和年终双薪等

②人事福利费用，包含劳动保险、福利、医疗和住房公积金等

③管理机构行政办公费用，包括通信费用、办公用品费用、应酬费用、宣传和印刷复印费用以及交通费用等

④保险费．含财产一切险、设备损坏险及公共责任险等

⑤设备设施维修及保养费用，包括中央空调、供电设备、电梯、公共电视天线系统、给排水、消防系统、备用电源及幕墙玻璃等的维护保养费

⑥清洁卫生费用．包括垃圾清运、卫生清洁、环境消毒、卫生防疫(含二次供水检疫)、化粪池清污费、清洁工具及物料损耗费等

⑦公共绿化费用，包括绿化、室内园艺布置、花木养护和工具等的费用

⑧保安费用．包括保安制服、器械及埘讲设备(含无线电频道管理费)等的费用

⑨管理者酬金．指管理者履行管理义务时，全体业主(用户)向其支付的报酬，通常不超过管理成本的15%

⑩物业管理单位固定资产折旧费，包括车辆、电脑、复印机、冰箱、办公家具及维修管理设备等的折f日费用，以及税费．即除代收代缴的水电费以外的管理、服务项目的法定税费；不可预见费．即其他为管理而发生的合理支出

比如，某住宅物业项目的物业管理费用构成如下：人丁及福利费20%～30%、能源及公共设施设备维护费25%～30%、保洁费10%左右、绿化费1%、保安费12%～15%、行政费2.1%、保险费1%、固定资产折旧费1%左右、不可预见开支1%、管理公司酬金10%左右、税费5.5%，合计100%

物业管理费用构成比例无统一标准，因为各物业项目的情况(人员、设备设施等)不尽相同，所以其物业管理费用构成的比例不一样

物业管理企业应视物业项目的情况和业主的服务需求来划定物业管理费的构成

此外，物业项目管理的前3年，可将开办费用纳入管理费中分3年分摊收回

物业管理费标准的核定是物业管理工作中一项非常重要的内容

制定收费标准的一般原则是参照当地政府颁布的指导标准，结合楼宁梢次水平，遵循合理、公开、竞争的准则制定

合理的物业收费标准应同时兼顾管理者和用户的利益，报当地物价部门批准或经业主委员会同意批准后方可实施

(3)管理者酬金的定价方法及标准管理者酬金是物业管理公司为组织物业管理服务而应取得的报酬

物业管理者在履行了物业管理职责，完成了物业管理协议所规定的服务项目后，物业业主应支付给物业管理者相应的管理者酬金

管理者酬金的确定因物业管理协议的不同而不同

通常确定的方法如下

①业主出租物业时，按照租金收入确定：管理者酬金=业主年租金收入×酬金比率②业主直接使用物业时，根据物业价值和约定使用年限计算：管理者酬金=物业价值/物业约定使用年限×酬金比率管理者酬金比率一般为4%～5%，具体的酬金比率和酬金支付方式由双方协商确定，并在管理协议中作出明确规定

③按定额酬金或行业利润率确定

该种酬金确定办法目前被广泛采用

在采用行业利润率的情况下，管理酬金的基数可以为管理费收入，也可以为实际支出额．其计算公式为：管理者酬金=管理酬金基数×行业利润率行业利润率一般为8%～15%，具体利润率可由双方根据物业的档次和管理力度等协商确定

3．房屋维修资金为了维护物业的正常使用功能，延长物业寿命，需要对物业不断进行日常养护和维修

并进行必要的大修或更新

房屋维修资金是指新建住宅保修期满后，用于物业共用部位、共用设备、公用设施的突发事故处理及大、中修理等费用的储备基金．这项费用一般由业主及开发商共同提供

房屋维修资金属全体业主所有，应当按幢立账，按户核算，不能挪作他用

维修资金应当以业主委员会的名义存入银行专业账户，专款专用

当物业维修基金数额巨大时，若存于银行不使用，必然会随着时间的推移和物价的上涨而贬值

因此，在保证资金安全的前提下，实现资金的增值运作是十分重要的

当然，资金的增值运作必须经过业主大会讨论通过

在业主大会明确授权的前提下，业主管理委员会和物业管理公司可以将这一资金委托专业资金管理公司或企业，由其利用专业知识和经验进行操作，从而实现资金的增值运作

物业管理修缮资金主要由住宅区公共设施专用基金和本体维修基金组成

(1)专用基金住宅区公用设施专用基金，有些地方又称之为物业售后服务专用基金

公用设施专用基金一般是由开发商提供，主要用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房及公用设施的重大维修工程(含改造)项目

对于该项基金的建立及其有关标准，目前国家尚无统一的明确规定，各地做法亦有所不同

深圳市规定开发建设单位必须按住宅区：建设总投资2%的比例一次性向管委会划拨，并由区住宅管理部门设立专门账户管理

住宅Ⅸ公用设施专用皋金的所有权属住宅区全体业主和业主管理委员会；专用基金的主管部门是市住宅主管部门和区住宅管理部门

公用设施专用资金的使用必须经业主大会审议通过后，报区住宅管理部门申请

公用设施专用资金用于重大维修工程的范围包括：区内道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等

以及产权属于全体业主共有的文化娱乐体育场所、停车场、走廊、自行车房(棚)等物业

(2)本体维修基金房屋本体维修基金又称为公共基金，用于房屋本体共(公)用部分及设施的维修养护

共用部分是指结构相连或具有共有、共用性质的部分、设施和设备，包括：房屋的承重结构部分(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部分(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯问、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道及共用智能化系统等

房屋本体维修基金是属于全体业主共有的财产，各业主按其所占的管理份额分担费用来源、费用支出及拥有其所应占有部分的所有权

任何不再拥有业权的原业主，将不再具有在维修基金巾的所有权益

4．综合服务与多种经营收费综合服务与多种经营收费是一种个性化的有偿服务收费，由物业管理者根据“谁享受，谁负担”的原则，向接受服务的对象收取

服务收费的基本范围如下

(1)同社区服务相结合的项目，主要包括：家务代劳

如搬家、代聘保姆、代收各种公用事业费、代订报刊杂志、代送早点、代接送小孩等

教育卫生

如照料病人、代请医生、搞托中心、业余培训等

文化娱乐

如各种文化、娱乐、体育设施、俱乐部、文化活动室、健身房、舞厅等

商业网点

如小型商场、饮食店、菜场、公用电信服务、家电维修等

社会福利

如老年活动室、照顾孤寡老人等

(2)多种经营的项目，主要包括：咨询、房屋装修、建材买卖、中介服务、车辆维修、花木服务、旅游、餐饮、饭店、零售百货等

5．其他费用收取这部分费用主要指物业管理者在进行物业管理过程中，所收取的费用，例如建筑垃圾清运费、物业管理区域内的停车费等

前者为代收代缴性质

后者则分为两种情况：产权属开发商的地下车库停车费归开发商，地面停车费属于全体业主，纳入维修资金，物业公司在用于成本支出外，不可挪作他用

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